Mode démo · données fictives
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Méthodologie du score

Comment Vendeo mesure l'attractivité de chaque mandat — sans bullshit, sans recommandations sorties d'un chapeau. Tous les chiffres sont sourcés et recalculés en temps réel à partir de vraies données.

Le score
Une note de 0 à 100, recalculée en temps réel

Le score d'attractivité agrège 5 sous-scores mesurables. Chaque sous-score donne une note de 0 à 100 ; le score final est la moyenne pondérée.

score = 0,30 × prixVsComparables
     + 0,15 × prixVsCommune
     + 0,10 × prixVsEstimationAgent
     + 0,25 × volumeVisites
     + 0,20 × qualitéVisites

Le score se traduit ensuite en un statut clair côté vendeur (vert / orange / rouge) avec un message rédigé qui dit quoi regarder, et en leviers actionnables côté agent classés par impact.

Les 5 sous-scores
Leur poids et leur source
Prix vs biens comparables vendus
30 %

DVF officielle (data.gouv.fr) — médiane prix au m² des ventes similaires sur 12-24 mois

Prix vs médiane de la commune
15 %

DVF officielle — médiane communale tous biens confondus

Cohérence avec l'estimation agent
10 %

Fourchette saisie par l'agent à la création du mandat

Volume de visites (30 jours)
25 %

Visites comptées dans la table visits, comparées à la moyenne secteur INSEE/DVF

Qualité des visites
20 %

Note 1-5 saisie par l'agent à chaque CR (préremplie par l'IA, modifiable)

Détail des formules
Calcul déterministe, pas d'IA dans le score
Prix vs biens comparables (poids 30 %)
100 si prix ≤ médiane comparables ; sinon : 100 − 4 × (% écart au-dessus)
Exemple : Prix au m² 5 200, médiane comparables 5 000 → écart +4 % → score 100 − 4×4 = 84/100
Prix vs médiane commune (poids 15 %)
100 si prix ≤ médiane commune ; sinon : 100 − 2,5 × (% écart au-dessus)
Exemple : Pénalité plus douce que les comparables (la médiane commune mélange biens hétérogènes)
Cohérence avec l'estimation agent (poids 10 %)
50 si pas d'estimation saisie · 100 si prix ≤ haut de fourchette · sinon 100 − 3 × (% au-dessus du max)
Exemple : Estimation agent 280-310 k€, prix vendeur 350 k€ → +12,9 % au-dessus → score 100 − 3×12,9 = 61/100
Volume de visites 30 j (poids 25 %)
(visites / moyenne secteur) × 60, plafonné à 100
Exemple : Moyenne secteur 5 visites/mois ; le bien fait 5 → score 60. Le bien fait 10 → score 100.
Qualité des visites (poids 20 %)
(note moyenne − 1) / 4 × 100. Si aucune visite : 50 (neutre).
Exemple : Note moyenne 3 → score 50. Note 4 → 75. Note 5 → 100. Note 1 → 0.
Statuts vendeur
Du score 0-100 au message lu par le vendeur

Le vendeur ne voit pas la formule — il voit un message clair et actionnable. La logique de bascule est déterministe(pas d'IA, pas d'aléatoire).

Votre bien vient d'être mis en ligne
Déclencheur : Mandat ≤ 7 jours, 0 visite encore
Patience pendant les premiers jours, les visites arrivent généralement entre J+7 et J+15.
Aucune visite depuis 3 semaines
Déclencheur : ≥ 22 jours en ligne, toujours 0 visite
Signal très fort que le prix demandé est trop élevé pour les acheteurs qui cherchent dans le secteur.
Pas encore d'offre malgré plusieurs visites
Déclencheur : 8 à 11 visites depuis le dernier prix, 0 offre
Au-dessus de la moyenne pour vendre (6-8 visites en France). Encore 4 visites avant action conseillée.
Beaucoup de visites mais aucune offre
Déclencheur : ≥ 12 visites depuis le dernier prix, 0 offre
Repositionnement du prix de 3-5 % conseillé (source : Observatoire du marché immobilier).
Votre bien est en bonne voie
Déclencheur : Score ≥ 75 (et aucun cas spécial déclenché)
Indicateurs positifs : prix bien positionné, acheteurs intéressés.
Encore tôt pour conclure
Déclencheur : Score 55-74
Indicateurs ni bons ni mauvais. Plus de visites permettront d'identifier ce qui bloque.
Quelques signaux à corriger ensemble
Déclencheur : Score < 55
Plusieurs freins. Le bon moment pour ajuster la stratégie avec l'agent.
Leviers d'amélioration
Triés par impact, formulés en termes de prix/temps

Pour chaque levier, on calcule le gain de scoreprojeté si on l'applique. Côté vendeur, ils sont toujours présentés sous l'angle prix ou temps— jamais comme une remise en cause du travail de l'agent.

Aligner le prix sur les comparables DVF
Apparaît si : Si prix au m² > médiane des biens vendus comparables
Aligner le prix sur la médiane commune
Apparaît si : Si prix au m² > médiane commune (et différente des comparables)
Repositionner dans la fourchette de votre agent
Apparaît si : Si prix vendeur > borne haute de l'estimation agent
Atteindre la moyenne secteur en visites
Apparaît si : Si visites 30 j < moyenne secteur. Souvent débloqué par un ajustement de prix.
Repositionner le prix : trop de visites sans offre
Apparaît si : Si ≥ 12 visites depuis le dernier prix sans aucune offre reçue (seuil basé sur le marché français).
Surveiller : pas d'offre malgré plusieurs visites
Apparaît si : Si 8 à 11 visites depuis le dernier prix sans aucune offre.
Les visiteurs ne sont pas convaincus
Apparaît si : Si note moyenne agent < 3/5 sur ≥ 2 visites. Reformulé côté vendeur comme un signal de prix perçu trop élevé — jamais une remise en cause du travail de l'agent.
Saisonnalité
Seuils modulés selon les pics et les creux du marché

Les seuils d'alerte sont modulés par mois pour éviter les faux positifs en période creuse (été et fêtes).

Mars-Juin (pic printemps)
×1,0
Seuils standards (8 / 12 / 21 j)
Septembre-Octobre (pic automne)
×1,0
Seuils standards
Janvier (reprise)
×1,2
10 / 14 / 26 j
Juillet (départ vacances)
×1,4
12 / 17 / 30 j
Août (creux)
×1,6
13 / 20 / 34 j
Décembre (fêtes)
×1,4
12 / 17 / 30 j
Tendance hebdo
« +5 pts cette semaine » / « −8 pts cette semaine »

Un score à 60 stable depuis 1 mois ≠ un score qui chute de 80 à 60 en 2 semaines. À chaque ouverture de la page mandat (côté agent ou vendeur), un snapshot du score est enregistré pour le jour courant — idempotent, un seul par jour. Permet ensuite d'afficher la tendance hebdo sous le KPI score côté vendeur.

Une chute soudaine du score est généralement le signe d'un changement d'environnement (nouvelles annonces concurrentes, changement de prix, baisse du volume de visites). C'est plus actionnable qu'un score absolu.

DPE
Impact sur la valeur des biens classés F et G

Depuis 2025, les biens classés F ou G sont interdits à la location, ce qui exclut tous les investisseurs et fait chuter leur valeur.

Le DPE est saisi à la création du mandat (champ optionnel). Si le bien est classé F ou G, un levier informatif apparaît côté vendeur :

  • Mention de l'interdiction à la location depuis 2025
  • Décote estimée de 10 à 20 % sur la valeur de revente
  • Aide l'agent à expliquer un manque de visites ou des offres en retrait

Le DPE n'entre pasdirectement dans le calcul du score (poids 0). Il sert uniquement de contexte explicatif et de message d'alerte.

Règle importante
Reset au changement de prix

Quand l'agent modifie le prix de mise en vente sur la fiche mandat, on enregistre la date du changement (priceLastChangedAt). À partir de ce moment :

  • La note des visites côté vendeur ne compte plus que les retours postérieurs (les anciennes notes ont vu un autre prix, donc plus représentatives).
  • Les seuils 8 / 12 visites sans offre repartent de zéro — un vendeur qui baisse son prix repart sur une nouvelle évaluation.
  • Le compteur de jours en ligne reste en revanche cumulatif (depuis la signature du mandat) — ça donne une vision honnête de la durée totale de commercialisation.
Sources
D'où viennent les chiffres

Aucun chiffre n'est inventé ou estimé par IA dans le calcul du score. Tout est traçable.

Médianes prix vendus (DVF)

Fichiers officiels DGFiP publiés sur files.data.gouv.fr — mis à jour mensuellement, fenêtre depuis le 1er janvier de l'année précédente, minimum 15 ventes pour valider la médiane.

Code commune et arrondissements

API geo.api.gouv.fr (résolution code postal → INSEE, gestion Paris/Lyon/Marseille).

Seuils 7 / 8 / 12 visites

Observatoire du marché immobilier (6 visites moyennes en 7,9 semaines pour vendre), retours agences SeLoger / Notaires de France (8-12 visites pour vendre).

Visites et offres

Saisies par l'agent dans l'app (note vocale + IA pour le CR, formulaire structuré pour les offres).

Anti-bullshit
Ce que l'application ne fait pas
  • Pas d'IA dans le calcul du score. L'IA n'intervient que pour transformer les notes vocales en CR de visite — l'agent valide toujours avant enregistrement.
  • Pas de prédiction de prix de vente, pas d'estimation automatique du bien. Vendeo affiche les références (DVF, agent) mais ne décide rien à la place du vendeur ni de l'agent.
  • Pas de remise en cause du travail de l'agent côté vendeur. Tous les messages et leviers sont formulés en termes de prix ou de temps, jamais comme un jugement sur la prestation.
  • Pas de pénalisation cachée du type de mandat (exclusif vs simple). C'est un choix commercial, pas un indicateur d'attractivité du bien.
  • Pas de masquage des données : le vendeur voit la médiane DVF brute en plus de l'estimation agent, donc il peut juger si l'agent est cohérent.
  • Aucune donnée fictive : si DVF n'a pas assez de ventes pour la commune, on affiche honnêtement « pas assez de données » plutôt qu'une moyenne diluée.